Aufteilung in Wohneigentum – noch ist Zeit (fast überall)

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 22. Juni 2021 ist neben einigen dem Wohnungsbau förderlichen Neuerungen auch das höchst umstrittene sog. Umwandlungsverbot in § 250 BauGB eingeführt worden. Dieses „Umwandlungsverbot“ ist eigentlich ein Genehmigungsvorbehalt und gilt nur dort, wo die jeweilige Landesregierung es gem. § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB durch Rechtsverordnung (RVO) in Kraft gesetzt hat. Dies ist aktuell noch fast nirgends geschehen. In Berlin ist die RVO im Senat am 3. August beschlossen und am 5. August veröffentlicht worden und damit rechtskräftig. In Hamburg soll der Erlass kurzfristig bevorstehen.

Während vor allem linke Politiker mit dem Umwandlungsverbot den „Verlust an bedarfsgerechtem Mietwohnraum“ verhindern wollen, sehen Grundeigentümerverbände und Investoren den Genehmigungsvorbehalt als Investitionsbremse. M.E. trifft das Verbot insbesondere die berufstätige urbane Mittelschicht, da nicht nur das Angebot an Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung knapper und damit (noch) teurer wird. Auch die gern genutzte Möglichkeit, erst eine, später vielleicht eine zweite vermietete Wohnung in der eigenen Stadt als Altersvorsorge zur meist fairen, privaten weiteren Vermietung zu erwerben, wird erschwert. Stattdessen können vermietete Wohnungen nur noch en bloc erworben werden. Was das für die jeweilige Stadtentwicklung bedeutet, ist schwer abzusehen.

In der notariellen Praxis waren diverse Vorrats-Teilungen die Folge der Gesetzgebungsinitiative. Noch ist es – außer in Berlin – nicht zu spät. Das Deutsche Notarinstitut (DNotI) hat gerade in einem Gutachten bestätigt, dass entsprechend § 878 BGB ein Antrag auf Teilung, der vor Inkrafttreten der jeweiligen RVO des Landes beim Grundbuchamt gestellt wird, zu vollziehen ist, selbst wenn noch vor der Vollziehung – etwa wegen längerer Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt – die RVO in dem betreffenden Bundesland in Kraft treten sollte (DNotI-Report 15/2021 S. 115).